Какие изменения ждет статус апартаментов. Апартаменты признают жильем

Минстрой РФ разработал законопроект, позволяющий приравнять апартаменты к жилым помещениям. Документ опубликован на портале нормативно-правовых документов.

Проблема регулирования рынка апартаментов особенно актуальна для Москвы. По данным ведомства, из 550 тыс. кв. м. вводимых в России апартаментов, 500 тыс. кв. м. приходятся на столицу.

Формат апартаментов пришел на столичный рынок жилья достаточно недавно, но быстро завоевал популярность у покупателей. Причина такого успеха кроется в цене - если минимальная стоимость обычной квартиры в столице составляет 3 млн. рублей, то апартаментов -2 млн.

"Если четыре года назад на продажу было выставлено 52 корпуса с апартаментами, сейчас - 158. Но, несмотря на распространенность, в законе до сих пор нет для них четкого определения этого формата жилья", - отмечает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Дело в том, что по закону апартаменты не являются жилым помещением, хотя большинство покупателей рассматривают их как место постоянного проживания. Как следствие, апартаменты не дают право на прописку, а их владельцы с трудом могут рассчитывать на места в школах и детских садах, прием в районных госучреждениях и больницах.

О необходимости разрешить постоянную регистрацию в апартаментах ранее говорил глава Минстроя РФ Михаил Мень. "Мы все же пришли к позиции, что в апартаментах нужно разрешить людям прописываться, сохранив особый статус таких помещений и не приравнивая их к жилью", - отметил министр.

Еще одним недостатком апартаментов являются высокие коммунальные платежи. Как правило, они выше на 15-20% из-за разницы городских тарифов на жилые и нежилые помещения. Аналогичная ситуация и с налогами. Если ставка налога для жилого объекта с кадастровой стоимостью до 10 млн. рублей равна 0,1%, то для апартаментов она варьируется от 0,5% до 2%.

Разработчики законопроекта предлагают применять положения Жилищного кодекса, которые уже используются для жилых помещений в многоквартирных домах и таким образом решить вопрос с пропиской, коммунальными тарифами и налогами. Также подготовленные поправки дают право собственникам нежилых помещений в зданиях, введённых в эксплуатацию до 1 января 2019 года, перевести их в апартаменты до конца 2021 года.

Помимо этого, уточняется понятие самих апартаментов, под которыми предлагают понимать "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

"Не все помещения, которые сейчас представлены на рынке как апартаменты, пройдут "переход" в новый статус. Уже в текущей версии законопроекта есть некоторые ограничения, в первую очередь касающиеся вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимости", - отметил руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

"Остается открытым вопрос, какие технические и градостроительные требования будут предъявлены к апартаментам. Если по этим аспектам, как и по юридическому статусу и набору прав для владельцев, многофункциональные комплексы будут приравнены к жилью, то можно будет признать, что апартаменты фактически перестанут существовать в сегодняшнем облике ", - считает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Если же правовой статус будет приравнен к жилью без соответствующего повышения требований к техническим и градостроительным нормам, то у застройщиков появится пространство для маневра при выборе концепции проекта. Они смогут сэкономить на технических моментах, чтобы дать покупателю более доступный продукт, при этом, не ущемив его в правах на постоянную регистрацию, льготы, доступ к существующей инфраструктуре, поясняет эксперт.

В любом случае, профессиональные игроки рынка в целом положительно оценивают инициативу Минстроя.

Если идею ведомства поддержит правительство и парламент, тогда новый законопроект не только упростит жизнь владельцам апартаментов, но и сделает этот формат привлекательным с точки зрения инвестиций.

"Инвестиционная привлекательность апартаментов в данной ситуации существенно возрастает. Приобретение апартаментов как инвестиционного проекта вполне обоснованно, так как по мере продвижения законопроекта будут изменяться и цены, а инвесторы предпочитают входить в период низкого рынка как можно ближе к моменту роста", - считает Роман Родионцев.

По его мнению, в случае принятия законодательной инициативы следует ожидать роста цен на апартаменты, так как фактически будут сняты все существующие "возражения" по данному формату недвижимости.

В свою очередь Ирина Доброхотова полагает, что цены в проектах, которые уже вышли на рынок, повысить не удастся из-за высокой конкуренции. При этом апарт-комплексы смогут стать более привлекательными в глазах покупателя и темпы продаж апартаментов могут значительно вырасти, особенно если цены на них сохранятся.

Александр Савинкин,
директор департамента маркетинга
компании "Магистрат" (входит в ГК «Интеко»)

В настоящее время апартаменты как коробочка с секретом, с одной стороны – привлекательная цена, с другой – нет четкого определения юридического статуса. В итоге данный сегмент активно развивается, пополняется новыми и довольно качественными объектам, которые реализуются по 214-ФЗ, а юридической прозрачности по-прежнему нет.

Новый законопроект Минстроя в первую очередь дает юридический статус апартаментам, что давно необходимо рынку недвижимости. В настоящее время проводятся публичные обсуждения в отношении текста проекта нормативно-правового акта и антикоррупционная экспертиза.

Согласно новому законопроекту, апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Таким образом, законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания, но уже вносится ограничение в виде многофункционального здания.

Определение юридического статуса – это основной базис и в идеале, новый законопроект должен решить основные проблемы данного типа недвижимости:

Дать четкий алгоритм расчета коммунальных и налоговых платежей, возможное снижение ставок до коэффициента жилых помещений;

Предоставить возможность постоянной регистрации.

Один из сложных вопросов в части апартаментов, это их налогообложение. Тема важна как девелоперу, ему необходимо точно знать, что он строит, поскольку это надо будет еще и реализовать конечному потребителю, так и покупателю, которому необходимо точно знать, что он приобретает и какова налоговая нагрузка. В настоящий момент вопрос довольно непрозрачный, особенно в части занесения апартаментов в «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц», что не позволяет в должной мере использовать налоговые послабления, предусмотренные действующим законодательством.

Также остается открытым вопрос о технических и градостроительных нормах строительства многофункциональных зданий, включающие апартаменты. Сейчас действуют нормы, распространяющиеся на нежилые помещения, которые отличаются от жилого строительства и позволяют снизить его себестоимость. В случае если апартаменты практически приравняют к жилому фонду, в том числе и в градостроительных нормах, актуальным станет вопрос в целесообразности данного типа недвижимости в целом.

Необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны

Мария Литинецкая,
управляющий партнер
«Метриум Групп»,
участник партнерской сети CBRE

На мой взгляд, присвоение апартаментам особого юридического статуса – это правильный шаг, хотя напомню, что в разное время были инициативы вовсе запретить данный формат жилья. Тем не менее, пока остается открытым вопрос, какими признаками и особенностями будут наделены апартаменты.

В законопроекте дается их определение, но связи с другими законными и подзаконными актами (скажем, с техническими нормами строительства, применяемыми для возведения разных объектов недвижимости) пока не установлены.

Считаю, что апартаменты, какими бы ни были законодательные инициативы, не должны затронуть главную рыночную характеристику этого типа жилья – более доступную стоимость «квадрата» в сопоставлении с формально жилыми помещениями. Кроме того, владельцы апартаментов должны обладать правом зарегистрироваться в них на постоянной основе.

Таким образом собственники получат доступ к социальной инфраструктуре, которая уже есть в районе, где расположен комплекс. Кто-то может возразить – но ведь на социальные объекты и так существует высокая нагрузка со стороны местных жителей, а тут еще добавляются обитатели апартаментов. Это так, но нужно учитывать, что собственники нежилых помещений сейчас платят налог на имущество по повышенным ставкам. Можно считать это компенсацией, которую они передают государству.

Власти же должны распорядиться этими средствами так, чтобы проблем с социальной инфраструктурой не было. Поэтому, на мой взгляд, норму о повышенных ставках налога , как и величине коммунальных тарифов, следует сохранить. Хотя для обитателей апартаментов с небольшими доходами налоги и стоимость ЖКУ не должны быть слишком обременительными.

На сегодняшний день законопроект только формулирует, что такое апартаменты. Однако никаких подробных разъяснений в законе нет.

Апартаментами признали помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Вопрос оформления регистрации жителей, уплаты налогов, коммунальных платежей пока не урегулирован.

Еще один важный аспект – технические и градостроительные нормы для апартаментов: поменяются ли они? Я вижу два возможных сценария урегулирования этого вопроса. Если многофункциональные комплексы автоматически приравняют к жилью без изменений требований по СНиПам и СанПиНам, то у застройщиков появится возможность строить жилье без оглядки на жесткие требования, а клиенты смогут приобретать и жить в таких объектах.

Полагаю, это будет неправильный путь развития. Если же правовой статус будет приравнен, а технические свойства апартаментов скорректируют до аналогичных норм по жилью, то застройщики смогут предложить доступный продукт, не ущемив в правах покупателя.

Прежде всего необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны. Опыт принятия последних поправок в 214-ФЗ показал, что без учета мнения профессионального сообщества, участников отрасли, клиентов, невозможно разработать эффективное регулирование. С апартаментами ситуация еще более сложная, чем с долевым рынком – статус этого формата жилья затрагивает вообще понимание российским законодательством жилья, жилых помещений и связанных с ним гражданских отношений.

Помимо этого, учитывая общую сложность проблемы апартаментов, очевидно, что понадобится несколько этапов легализации этого типа жилья. Сначала необходимо определить его статус, и это сделано в текущей версии законопроекта Минстроя. Затем следует урегулировать градостроительные и технические нормы, связанные с возведением таких объектов. На каждом этапе требуются общественные обсуждения.

Наконец важно, чтобы все принятые в дальнейшем законодательные изменения распространялись только на будущие проекты апартаментов, реализация которых еще не началась. Иначе пострадают как покупатели, так и застройщики, которые уже реализуют апартаменты, составляющие 20% всего продаваемого в Москве нового жилья.

З аконопроект об апартаментах требует доработок

Михаил Борзин,
исполнительный директор
ГК «Д-Инвест»

Закон должен быть понятным и не допускать разночтений. На наш взгляд, законопроект уже решает одну из главных задач – дает официальное определение понятия «апартаменты». Данный формат недвижимости уже более 5 лет активно развивается в Москве, но до сих пор потребителям было до конца не ясно, что же считать апартаментами – бывшие промышленные здания, переформатированные под жилье (лофты), только апартаменты с гостиничным сервисом или же помещения, оборудованные в многофункциональных зданиях с гостиничной составляющей? Теперь, согласно документу, апартаментами будут признаваться помещения в многофункциональных комплексах, построенных в рамках 214-ФЗ. Правда, скорее всего, в дальнейшем и этот пункт потребует уточнений, так как правительство планирует отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию в течение трех лет.

Уже учтен нюанс перевода нежилых помещений в апартаменты в многофункциональных комплексах, введенных в эксплуатацию вплоть до 1 января 2019 года. Однако «за бортом» остались покупатели лофтов и других типов апартаментов, которые реализовывались в реконструируемых зданиях – то есть продавались чаще всего по договорам купли-продажи или инвестирования.

Для владельцев и будущих покупателей апартаментов будет решен болезненный вопрос с «пропиской» – теперь постоянная регистрация в этих помещениях будет разрешена. Однако останется актуальным вопрос платы за ЖКУ (тарифов) и налогообложения. Эти нюансы должны быть разъяснены и утверждены одновременно с принятием основного закона о статусе апартаментов.

В законопроекте должны быть учтены все виды апартаментов

Рустам Арсланов,
директор по продажам
ГК «Гранель»

Сегодня несмотря на то, что апартаменты в среднем дешевле квартиры на 30%, спрос на них не очень высок и отсутствие определенного юридического статуса не дает людям, у которых нет в собственности квартир, рассматривать такой вариант жилья.

Признание апартаментов жилым объектом для покупателей даст возможность зарегистрироваться в них, уменьшить расходы на обслуживание и налогообложение, а также защитит покупателей законом о долевом строительстве. Застройщикам это также пойдет на пользу, поскольку упростит процедуру согласования и продажи подобных объектов, при этом нагрузки относительно социальной инфраструктуры не возникнет, поскольку основной спрос на апартаменты (да и предложение) расположены в крупных городах (Москва и Санкт-Петербург), где это проблема решается иначе. Останутся довольны и управляющие компании, которым подобная история облегчит управление в таких домах.

Напомню, что сейчас апартаменты для большинства покупателей – это все же жилье, хоть его и нельзя зарегистрировать так де-юре. Да, оно дешевле ввиду дополнительной налоговой и коммунальной нагрузки. Однако, отсутствие юридического статуса у апартаментов так или иначе влияет на рынок. И если статус будущих апартаментов законопроект определяет и разъясняет, то вот как быть с уже построенными пока неясно.

Более подробные комментарии по данной теме опубликованы в Бюллетене RWAY №273 (декабрь 2017 г.)

После принятия закона об апартаментах в них можно будет прописываться, пообещал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Он также отметил, что строительство апартаментов будет регулироваться тем же законом 214-ФЗ, который применяется к долевому строительству жилья.

Проект закона, приравнивающего апартаменты к обычным квартирам, Минстрой опубликовал в начале октября. Документ вводит понятие многофункционального здания, в котором могут быть расположены как нежилые, так и жилые помещения − апартаменты.

Законопроект определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

К апартаментам в многофункциональных зданиях будут применяться те же нормы Жилищного кодекса, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Собственники нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, смогут перевести эти нежилые помещения в апартаменты до 31 декабря 2021 года. Порядок и условия такого перевода должны определить региональные власти. Минстрой требует лишь обеспечить "безопасность постоянного проживания граждан в таких помещениях и безопасную эксплуатацию таких помещений".

Новый закон станет приятным сюрпризом для многочисленных владельцев апартаментов. Сегодня доля этого типа недвижимости на рынке новостроек Москвы составляет 20−25%. Только за прошлый год в эксплуатацию было введено около 800 тысяч квадратных метров апартаментов − в два раза больше, чем годом ранее.

И застройщику, и покупателю этот вид недвижимости обходится дешевле обычных квартир за счет сниженных нормативных требований – по инсоляции, звукоизоляции, санитарным нормам. А требования к социальной инфраструктуре для апартаментов вообще отсутствуют.

Стоимость 1 кв. м апартаментов оказывается на 30−50% ниже, чем в нормальных квартирах. В условиях снижения доходов населения это зачастую решающий фактор для покупателей.

Впрочем, с апартаментами связан целый ряд других проблем. В частности, коммунальные и налоговые платежи для этого типа недвижимости рассчитываются по тарифам, которые на 15−20% выше, чем для обычных квартир. Но главная беда в том, что собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию и соответственно, прикрепиться к поликлиникам, школам, детским садам и другой социальной инфраструктуре.

Фото: Портал мэра и правительства Москвы

Долгая история

Разговоры о необходимости признать апартаменты жильем ведутся уже несколько лет. Однако все они упирались в несоответствие апартаментов нормам, установленным для жилых помещений. Ситуация начала меняться только в этом году.

В апреле премьер-министр Дмитрий Медведев, отчитываясь в Госдуме о работе кабинета министров, призвал активизировать работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.

В июне заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил, что правительство Москвы готовит поправки в законодательство, уравнивающее в статусе апартаменты и жилье.

В сентябре Институт экономики города направил в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ предложения о внесении поправок в Жилищный кодекс, признающих апартаменты одним из типов жилой недвижимости. Собственно, эти предложения и легли в основу законопроекта, опубликованного Минстроем.

Главный плюс этого документа – право владельцев апартаментов на регистрацию и пользование социальной инфраструктурой по месту жительства. Впрочем, некоторые ограничения сохранятся.

По сообщениям источников, власти собираются сохранить для апартаментов повышенные ставки налога на имущество и тарифов на коммунальные услуги.

К тому же статус жилых помещений получат не все существующие апартаменты. Такой возможности будут лишены помещения, находящиеся по соседству с действующими производствами, особенно вредными.

В любом случае покупатели апартаментов должны учитывать риск, что их соседи могут при желании заниматься коммерческой деятельностью − например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет или ресторан, сдавать свои апартаменты в наем кому угодно, то есть сделать проживание своих соседей очень некомфортным.

Из-за таких ограничений и рисков цена апартаментов даже после вступления в силу нового закона останется ниже стоимости нормальных квартир. Но, скорее всего, уже не на 50%, а лишь на 10−20%.

Для риелторов и застройщиков новый закон может стать серьезной головной болью, поскольку на рынок московской жилой недвижимости выйдет большой объем нового предложения. В сентябре Москомстройинвест подсчитал, что из 800 тысяч квадратных метров апартаментов, которые возводятся в столице, почти 30% – на землях, отведенных под гостиницы, и еще 20% − на участках, выделенных под здания для временного проживания. Так что снижение цен на столичное жилье продолжится ускоренными темпами, особенно в сегменте бюджетного жилья.

Концепция федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов разработана по заказу московских властей

За круглым столом в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства на прошлой неделе президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева представила концепцию федерального закона о статусе апартаментов . Проблема апартаментного формата жилья уже несколько месяцев обсуждается на уровне правительств Москвы и РФ, но конкретные детали нового законопроекта обнародованы впервые.

Если коротко, то апартаменты могут получить статус жилых помещений - но без инфраструктуры в пешей доступности, с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой». Соответствующие предложения содержатся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного по заказу московских властей.

Институт экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия: апартаменты, дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ).

Согласно концепции законопроекта, апартаментами следует считать жилые помещения в ДСИ, как совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в МФЗ или его структурно обособленной части. В свою очередь МФЗ – это здание в общественно-деловой зоне, а не дом в жилой зоне – с жилыми и нежилыми помещения.

В отличие от квартир в многоквартирных жилых домах, у апартаментов будет несколько отличительный правовой статус.

Во-первых, апартаменты не нужно будет обеспечивать социальной инфраструктурой в пешей доступности. Например, их обитатели будут иметь право пользоваться школами-детсадами, но не поблизости.

Во-вторых, плата за коммунальные услуги в апартаментах будет как в нежилых помещениях, расположенных в МФЗ. На практике это означает, что обитателям апартаментов придется больше платить за «коммуналку», чем жильцам обычных квартир – в среднем на 20%.

Кроме того, предусматривается иной режим налогообложения для апартаментов, в них будут более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с квартирами (от 0,5%). Экспертами Института предлагается сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. При этом владельцам апартаментов придется платить налог не только за свое помещение, но и за общее имущество в МФЗ – как в коммерческой недвижимости.

Покупателям апартаментов также не придется рассчитывать на субсидии и компенсации в виде налоговых вычетов.

Все это относится к новым проектам, которые будут сдаваться в эксплуатацию уже после принятия закона и именно как апартаменты. Для разрешения проблемы с уже построенными апартаментами, которые юридически являются нежилыми помещениями, Фонд «Института экономики города» предложил установить переходный период, во время которого их можно перевести в жилье по особому порядку и по особым правилам.

Причем, эти правила в регионах должны будут разрабатывать для себя сами и финансировать за свой счет с возможным участием владельцев апартаментов. Жилой статус при этом смогут получить не все уже существующие апартаменты, а только отвечающие требованиям по безопасному проживанию граждан.

А когда переходный период закончится, по мнению экспертов «Института экономики города» следует запретить проживание в нежилых помещениях, сформулировав такое положение в Жилищном кодексе.

Комментарии

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

– В рамках предлагаемых мер ожидаются определенные послабления для будущих владельцев апартаментов, касающиеся использования социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник и т.д. Однако нельзя сказать, что данная категория недвижимости будет полностью приравнена к квартирам: коммунальная плата и налоги будут выше, чем для квартир.

Безусловно, это послужит причиной для снижения интереса со стороны покупателей, поэтому девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на данный формат, если говорить о массовом сегменте. В случае с более дорогими апартаментами, интерес к ним сохранится на прежнем уровне, т.к. здесь определяющими факторами выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.

Эти меры нельзя назвать заградительными, поскольку даже при существующем положении вещей апартаменты пользуются стабильным спросом и находят своих покупателей, несмотря на все «неудобства», связанные со статусом «жилого нежилья».

На сегодняшний день апартаменты занимают порядка 30% в структуре спроса рынка московской недвижимости. Средняя цена апартаментов сегодня составляет около 320 тыс. рублей за 1 кв. м, для сравнения средняя стоимость всех новостроек в Москве (включая апартаменты) на сегодняшний день приравнивается к 300 тыс. рублей за 1 кв. м.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group:

– Законопроект решает часть из тех проблем, которые возникли в связи с развитием рынка апартаментов. В частности, станет возможной регистрация по месту жительства, вероятно, снизится налоговая нагрузка.

С предложением о запрете проживания в нежилых помещениях вряд ли можно согласиться. Это предложение входит в противоречие с Конституцией Российской Федерации, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Это соответствует Международному пакту от 16 декабря 1966 года «О гражданских и политических правах» и подтверждается судебной практикой. В частности, постановление Европейского суда по правам человека от 20 июня 2006 года по делу «Бабилонова (Babylonova) против Словакии» говорит о том, что «никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания».

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:

– Доля апартаментов на рынке недвижимости Москвы последние 5 лет неуклонно росла, власти давно начали обращать внимание на такой казус, как официальный статус нежилья у помещений, которые и проектируются, и строятся, и продаются как жилье для постоянного проживания. Зачастую из-за этого казуса покупатели не осознавали в полной мере слабые стороны «нежилья для проживания», ориентируясь только на цену и расположение.

В разное время апартаменты хотели запретить, затем – приравнять к жилью, с теми же требованиями к наличию бытовой и социальной инфраструктуры, что и у обычных многоквартирных домов. И то и другое, фактически, не давало возможности девелоперам развивать этот формат недвижимости, убивало его.

Проект закона – попытка найти золотую середину – пусть апартаменты остаются, ведь они востребованы рынком, но при этом имеют ряд понятных и прозрачных для покупателей особенностей – более высокий уровень налогообложения, повышенные тарифы на коммунальные услуги. Покупатель должен понимать, что, если он покупает квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет своей социальной инфраструктуры – значит он будет ограничен в выборе детского сада или школы рядом с домом, поскольку при строительстве комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, именно на этом сэкономил, но зато смог предложить покупателям более низкую цену.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

– Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта является весьма спорной. По сути, новый закон абсолютно не решает сегодняшние проблемы в сегменте апартаментов, а просто описывает сложившуюся ситуацию. Во-первых, по-прежнему остро стоит вопрос с отсутствием в комплексах апартаментов необходимого количества инфраструктурных объектов. Во-вторых, жители будут вынуждены платить повышенные коммунальные платежи. В-третьих, не решается вопрос с повышенными налоговыми ставками. По сути, единственное новшество заключается в другом статусе апартаментов, а именно – в переводе их в жилую недвижимость. Соответственно, единственное преимущество данного законопроекта – это возможность оформления постоянной регистрации.

В целом, принятие такого закона будет являться «шагом назад», поскольку у застройщиков появится официальная возможность строить объекты без инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже работающие социальные учреждения. Таким образом, рассматриваемая инициатива не предлагает ничего нового для комфортного проживания собственников апартаментов, скорее она выгодна только девелоперам, стремящимся максимально снизить себестоимость проекта за счет сокращения объектов социальной и коммерческой инфраструктуры.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

– Отрадно, что за апартаментами наконец-то признают жилой статус. Настораживает, что при этом их нежилое прошлое в том или ином виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.).

Непонятна предложенная авторами закона дискриминация формата апартаментов с точки зрения налогообложения, в частности налог на общее имущество. Здесь явно прослеживается офисный подход. Корректнее говорить о единой ставке на апартаменты и квартиры, а все нюансы решать за счет разной кадастровой стоимости. К сожалению, невзирая на революционность закона и его ожидаемость рынком в таком варианте он вряд ли окончательно решит проблему сегмента.

Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.

Основные нововведения

Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".

По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.

Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).

Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.

И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".

Жилье или отели?

Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.

Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.